전세 계약 전 필수 체크리스트, 모르면 보증금 날립니다

 

요즘 전세 사기 이야기 정말 많이 들리죠.
전세 알아보면서 혹시 나도 당하는 거 아닐까 걱정되시는 분들 많으실 겁니다.

조금만 확인하면 충분히 막을 수 있는 부분이기 때문에
핵심만 정리해서 알려드리겠습니다.

1. 계약 전: 숫자로 검증하기

시세 파악 (깡통전세 방지)
전세가가 매매가의 70~80%를 넘는다면 위험할 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템이나 호갱노노 앱으로 주변 시세를 반드시 확인하세요.

등기부등본 을구 확인
근저당권(대출) 설정을 확인해야 합니다.
내 보증금과 선순위 채권을 합친 금액이 집값의 70% 이내여야 안전합니다.

세금 체납 확인
집주인이 국세를 체납하면 보증금보다 국가가 먼저 돈을 가져갑니다.
국세·지방세 완납증명서를 요구하는 것이 요즘 기본입니다.

2. 계약 시: 특약으로 방어하기

임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다
전입신고 효력이 다음 날 발생하는 점을 악용한 사기를 막기 위한 문구입니다.

전세보증보험 가입 불가능 시 계약 무효 및 계약금 반환
문제 있는 매물일 경우 빠르게 빠져나올 수 있는 장치입니다.

임대인은 계약 시점의 세금 완납 상태를 유지한다
체납으로 인한 피해를 막기 위한 내용입니다.

3. 계약 후: 대항력 확보하기

확정일자와 전입신고
이사 당일 바로 진행해야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

전세보증보험 가입
주택도시보증공사(HUG) 등 보증보험은 필수입니다.
보험료가 아깝더라도 가장 확실한 안전장치입니다.

주의해야 할 전세 사기 유형

★ 이중 계약
중개인이 집주인과는 월세로 계약하고, 세입자와는 전세로 계약하는 방식입니다.
반드시 집주인 본인과 계약하고 계좌 명의를 확인해야 합니다.

이 부분은 정말 많이 당하는 유형입니다.
예를 들어 “우리 딸 계좌로 넣어주시면 조금 더 싸게 해드릴게요”
이런 말이 나오면 무조건 의심하셔야 합니다.

★ 신탁 사기
소유권이 신탁회사에 있는데 집주인이 계약을 진행하는 경우입니다.
신탁회사 동의 없는 계약은 무효가 될 수 있습니다.

예를 들어
“내 집이니까 괜찮아요”라고 하더라도
실제로는 신탁회사 동의가 없으면 계약이 무효가 될 수 있고
보증금도 위험해질 수 있습니다.

그럼 신탁인지 어떻게 확인하냐고 물어보시는 분들 많은데
등기부등본에 ‘신탁’, ‘수탁자’라는 단어가 나오면 신탁으로 보시면 됩니다.

★ 당일 대출 사기
전입신고 당일 집주인이 대출을 받는 수법입니다.
특약으로 충분히 방어할 수 있습니다.

실제 경험에서 느낀 점

겉보기에는 깨끗한 신축 빌라였고, 등기부등본상 융자도 거의 없어 보였습니다.

하지만 전입세대 열람을 확인해보니
이미 선순위 세입자들이 여러 명 존재했습니다.

다가구 주택은 등기부등본만으로는
다른 세입자들의 보증금까지 확인할 수 없습니다.

결국 건물 시세보다 선순위 보증금 총액이 더 큰 위험한 상황이었습니다.

중개사는 괜찮다고 했지만
직접 확인한 덕분에 계약을 피할 수 있었습니다.

정리

전세 계약은 감으로 하는 것이 아니라
숫자와 서류로 확인해야 합니다.

특히 다가구 주택의 경우
선순위 세입자 보증금까지 꼭 확인하셔야 합니다.

조금만 더 확인하면 큰 손해를 충분히 막을 수 있습니다.

생각보다 사기 당하신 분들이 많습니다.
조금만 알았더라면 충분히 피할 수 있었던 경우가 많다고 생각합니다.

이 글이 도움이 되셨으면 합니다.